FXT财经看点（亚太区09/17）美国房贷成本重返高位，住房市场复苏面临考验

美国住房市场原本被期待在2026年逐步回暖，但房贷利率重新逼近7%，让复苏再次面临压力。房地美数据显示，上周30年期固定房贷平均利率升至6.76%，随后市场每日报价一度突破7%。相比7%这一关口本身，短期快速上涨更容易影响购房者情绪，不少家庭可能重新推迟签约或贷款申请。

房贷成本走高与美国长期国债收益率上升密切相关，10年期美债收益率近期一度突破5%。能源价格、通胀压力以及财政赤字等因素共同推高长期融资成本。市场同时关注美联储政策变化，如果通胀预期能够得到控制，长期收益率可能逐渐稳定，否则房贷利率仍可能维持较高水平。

高利率已经进一步压制房地产成交，全美房地产经纪人协会数据显示，8月成屋销售环比下降2%，折合年率约398万套，为去年6月以来最低。年初房贷利率曾短暂跌破6%，一度改善购房需求，但随后融资成本重新上升。Zillow也将2026年房屋销售增长预测从4.3%下调至1.3%，显示市场复苏力度明显弱于此前预期。

同时，当前就业和收入环境也降低了家庭承担长期贷款的意愿。相比2023年，当下招聘活动有所降温，工资增长相对平缓，经济前景的不确定性增加。面对较高的月供压力，潜在买家更加谨慎，一些地区已经出现卖家降价后仍难明显增加看房和成交的情况。

相对有利的是，美国住房库存已经明显高于2023年，并逐渐接近疫情前水平。过去不少房主持有2%至3%的低息贷款，因此缺乏换房动力。随着等待时间拉长，部分家庭开始重新挂牌出售住房，不过低息贷款的锁定效应依然存在，许多房主仍不愿承担出售后重新贷款带来的成本上升。

新房市场同样受到影响，建筑商此前通过利率补贴等方式吸引买家，但市场利率越高，相关促销成本也越高，利润空间因此受到挤压。后续如果高房贷利率持续，建筑商可能放缓开工和投资，住房成交疲软也可能进一步影响家具、装修和家电等相关消费，使房地产压力向更广泛的经济活动传导。

从FXT角度来观察，美国房地产市场当前的主要矛盾正在从房源不足转向融资成本偏高与购房能力下降。库存增加虽然改善了供给环境，但接近7%的房贷利率削弱了这一利好。后续需要关注长期国债收益率、通胀、就业与工资增长以及住宅建设情况，这些因素将决定美国楼市能否重新进入较稳定的修复阶段。